近日，我厅印发了《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》，为有效降低我省工业用地初始取得成本，扶持我省实体经济发展建立了政策基础。

　　一、出台背景

　　中共中央国务院印发《生态文明体制改革总体方案》提出，要改革完善工业用地供应方式，探索实行弹性出让年限以及长期租赁、先租后让、租让结合供应；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地出让地价水平，降低工业用地比例。

　　2015年，中央经济工作会议指出，要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中降成本就是要帮助企业降低成本，开展降低实体经济企业成本行动，打出“组合拳”。因此，按照中央经济工作会议精神和省委省政府关于推进我省供给侧结构性改革的决策部署，我省制定了《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》和《广东省供给侧结构性改革降成本行动计划（2016-2018年）》，其中对于降低企业用地成本明确提出了“探索依据不同工业（产业）灵活采取弹性出让年限、只租不让、先租后让、租让结合、分期供应等多种方式供应土地，推进标准化厂房建设，降低企业初始用地成本；盘活工业用地存量以间接增加工业用地供给，促进低效存量工业用地再利用，环节工业用地供需矛盾”。

　　经国土资源部批复同意的《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》要求，探索推行工业用地先租后让和租让结合制度，实行差别化产业供地政策，按照产业项目和产业业态等推行产业用地弹性年期出让和租赁制；探索将投资强度、产业集聚、产业升级作为重要条件，完善工业用地招拍挂的方法和途径。

　　目前，国土资源部已经按照中央关于全面深化改革的有关工作要求对全国工业用地最低价标准做了调整，工业用地价格将从总体上大幅上调，相关方案也已报中央深改办审核并择机适时实施。因此，为保障工业企业用地成本符合我省经济社会发展的实际水平，切实促进实体经济发展，推动工业企业转型升级，提高工业用地节约集约利用水平，确保工业企业“有地用，用好地”，调整当前工业用地供应方式和年限、减少企业囤地炒地、促进工业用地有效利用的做法很有必要。为此，按照《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》的有关要求和相关法律法规政策，我厅研究拟订了《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《指导意见》），全面推行工业用地弹性年期出让、租赁使用等政策措施。

　　二、主要内容

　　本意见共分为六个部分。

　　第一部分为加大工业用地保障力度，主要是按照“先存量、后增量”的原则，加大对国家产业政策鼓励发展的新产业、新业态用地保障力度，同时严格产业准入和用地标准，对企业用地和生产等要求在合同中予以明确，对过剩行业的新建、扩建项目，禁止供应土地。

　　第二部分为把握工业用地关键环节，主要是要求各地针对工业用地供应特点，做好前期开发准备工作，建立工业用地预申请制度，灵活确定工业项目用地面积，采取有针对性的措施组织实施工业用地招标拍卖挂牌工作。

　　第三部分为优化工业用地供应方式，对弹性年期出让、租赁、先租后让、租让结合的土地供应方式做了具体说明，原则上提出了续期使用有关规定，并对用地价格评估作了明确规定。

　　第四部分为盘活利用存量工业用地，主要是加大低效闲置工业用地盘活力度，鼓励工业用地原址升级改造，鼓励标准厂房及科技企业孵化器建设。

　　第五部分为引导产业集聚发展，主要是推进工业产业项目进园进区发展，引导土地用途兼容复合利用，推动功能融合和产城融合。

　　第六部分为完善工业用地监管制度，主要是加大工业用地财政资金支持力度，建立部门共同监管机制，推进企业诚信体系建设。

　　三、重点问题说明

　　（一）工业用地使用年期

　　根据一些研究机构研究发现，世界500强公司平均寿命约40～42年、世界1000强公司平均寿命约30年，我国企业的平均寿命只有3.5年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7～8年。因此，从这个角度来看，我国工业用地出让过程中通常按照50年最高出让年期出让的做法，与企业平均寿命存在一定矛盾，也容易造成企业用地成本较高、土地利用低效或闲置等问题。因此，为进一步降低企业用地初始成本，推进企业“轻资产”运行，切实提高土地利用效率，对于工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，均明确原则上不超过20年；对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，需经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。

　　（二）关于租赁土地使用权益

　　为保障租赁土地使用者的有关权益，促进租赁工业用地发展，降低企业用地初始成本，对于通过公开交易方式确定租赁使用土地的，明确了土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。此外，对于采取先租后让方式使用土地的，设置了“2+3”的五年基建、投产租赁期和N年的出让年期，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。

　　（三）关于土地续期使用

　　在实行工业用地弹性年期出让和租赁使用的基础上，为做好到期后土地使用工作衔接，保持土地市场秩序稳定，对土地续期使用做了进一步明确。一是依申请而续期。根据《物权法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关规定，不同于住宅用地自动续期，非住宅用地的续期使用应由土地使用者提出申请，未申请的则视为放弃续期使用。二是续期使用需经评价确定。土地使用者提出续期使用申请后，合同出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件可以续期使用的，合同出让（租）方可采用协议出让（租赁）方式续期建设用地使用权，续期期限原则上不得超过20年。三是明确了续期价格评估规定。续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。

　　（四）关于工业用地转型利用

　　为适应新产业新业态发展，支持传统工业转型升级改造，参照《国土资源部 发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业、万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）的有关规定，对工业用地转型利用提出了具体要求。一是需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，收回原国有土地使用权后，可以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。二是传统工业企业转为新产业新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期支持政策以5年为限，期满后可以协议方式办理相关手续。三是对提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让，提高容积率部分可不增缴土地价款。四是大力推进标准厂房建设，对国家和省级开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）建设标准厂房容积率超过2.0的，所需新增建设用地年度计划指标由省级国土资源主管部门单列。

　　（五）关于加强工业用地供后监管

　　为促进工业项目及时落地使用，提供工业用地利用效率，同时加强与工业用地弹性使用年期等规定衔接，参照《国土资源部 发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业、万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）中关于建立政策实施部门联动机制和建立共同监管机制的要求，针对土地出让中需设立竞买资格条件的，按照“谁提出、谁监管”的原则，在土地供应后，提出关联条件部门应当要求土地使用者提交项目用地产业发展承诺书，作为国土资源主管部门签订合同的前提条件和关联部门的监管依据。提出关联条件部门应对承诺书的履行情况进行监督，并适时通报国土资源主管部门。项目用地达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。具体操作办法可由各地根据实际情况进行制定。

原文链接：广东省国土资源厅印发《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》的通知