一、工作概况

监测地价是由土地估价专业评估师根据相关技术标准独立评估确定，旨在及时反映地价客观走势，是市场地价信号的一种。广东省城市地价动态监测已实现全覆盖，其中广州、深圳、珠海、汕头、佛山、韶关、惠州、东莞、中山、湛江等10个城市纳入国家级城市地价动态监测，河源、梅州、汕尾、江门、阳江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮等11个城市纳入省级城市地价动态监测。

2020年，21个监测城市共布设1853个地价监测点，其中692个商服用地监测点，覆盖范围为5138.51平方千米，800个住宅用地监测点，覆盖范围为5141.37平方千米，361个工业用地监测点，覆盖范围为5585.24平方千米。

二、地价监测情况

（一）广东省总体地价情况

从地价水平值看，广东省综合、商服、住宅、工业平均地价依次为16615元/m²、10071元/m²、9128元/m²、1080元/m²。从地价增长率看，综合、住宅地价季度增长率相对平稳，工业、商服地价季度增长率呈上升态势，且各季度工业地价增长率最高，商服地价增长率最低。从年末年初对比看，综合、商服、住宅和工业地价分别增加了0.74%、-0.51%、1.31%和2.53%。

图 1 广东省2020年各用途地价水平值及季度增长率

（二）“一核一带一区”地价情况

从地价水平值看，珠三角地区各用途地价均高于全省平均地价，综合、商服、住宅和工业地价是全省平均地价的1.29、1.21、1.30、1.18倍；沿海经济带东西两翼和北部生态发展区的各用途地价均低于全省平均地价，其中沿海经济带东西两翼的综合、商服、住宅和工业地价分别是全省平均地价的21.36%、26.27%、23.20%和59.82%；北部生态发展区的综合、商服、住宅和工业地价分别为是全省平均地价的23.51%、25.19%、21.95%和42.02%。

图 2 广东省各区域分用途地价水平值

从不同区域地价增长率看，珠三角地区各用途地价季度增长率全年保持增长态势，沿海经济带东西两翼各用途地价季度增长率先增后降；北部生态发展区工业地价季度增长率先增后降，而其他用途地价增长率持续增加。

图 3 “一核一带一区”各用途地价季度增长率情况

从年末年初对比看，珠三角地区综合、商服、住宅和工业地价分别增长了0.71%、-0.58%、1.29%和2.41%；沿海经济带东西两翼综合、商服、住宅和工业地价分别增长了1.91%、0.98%、2.39%和3.54%；北部生态发展区综合、商服、住宅和工业地价分别增长了0.01%、-0.65%、0.20%和1.52%。

（三）各城市地价情况

各监测城市综合、商服、住宅地价水平呈两级梯度分布，梯度间差异较大，广州、深圳、珠海处于第一梯队；工业地价呈均匀梯度分布，深圳市最高，河源市最低。

1.综合地价。从地价水平值看，深圳、广州、珠海综合地价较高，分别为32078元/m²、29139元/m²和21360元/m²，揭阳市综合地价全省最低，为1877元/m²。从地价增长率看，深圳、湛江、韶关、云浮、梅州等地季度增长率由负转正，汕尾等地季度增长率由正转负，肇庆、清远等地季度增长率均为负。从年末年初对比看，汕头市综合地价增长最多，增长了4.84%，肇庆市最低，为-1.60%。

图 4广东省各城市2020年综合地价水平值

2.商服地价。从地价水平值看，深圳、广州、珠海商服地价较高，分别为22855元/m²、13073元/m²和9906元/m²，汕尾、云浮相对较低，分别为1653元/m²和1606元/m²。从地价增长率看，广州、深圳、东莞、江门、韶关等地季度增长率由负转正，肇庆、中山、汕尾等地由正转负，湛江、阳江、清远、梅州等地季度增长率均为负。从年末年初对比看，汕头市商服地价增长最多，增长了2.01%，梅州市最低，为-4.35%。

图 5广东省各城市2020年商服地价水平值

3.住宅地价。从地价水平值看，广州、深圳、珠海住宅地价较高，分别为18321元/m²、18973元/m²和12880元/m²；云浮市住宅地价全省最低，为1523元/m²。从地价增长率看，湛江、韶关、云浮、梅州等地季度增长率由负转正，汕尾等地由正转负，肇庆、清远等地季度增长率始终为负。从年末年初对比看，汕头市住宅地价增长最多，增长了5.38%，肇庆市最低，为-2.60%。

图 6广东省各城市2020年住宅地价水平值

4.工业地价。从地价水平值看，广州、深圳、汕头、云浮4个城市工业地价相对较高，分别为1463元/m²、1752元/m²、1102元/m²和1044元/m²，河源市最低，为293元/m²。从地价增长率看，深圳、江门、湛江等地季度增长率由负转正，珠海市各季度保持零增长。从年末年初对比看，惠州市工业地价增长最多，增长了7.78%，深圳市最低，为-0.45%。

图 7 广东省各城市2020年工业地价水平值

三、趋势预判

2021年，新冠疫情对经济的影响仍存在不确定性，宏观经济环境复杂多变，国家为构建新发展格局，陆续实施一系列有力举措，土地需求逐步增加，预计全年土地供应价格稳中有升，但不同用途土地价格会分化，其中，商服用地受存量较大及互联网经济影响，预计小幅下降；住宅用地受房价上涨影响，会有一定涨幅；工业用地因我国为全球唯一恢复经济常态运行的大国，制造业稳步增长，预计工业地价平稳增长。

附表：

2020年广东省各区域及城市监测地价

单位：元/m²

注：

1.地价表现形式：商服地价和住宅地价为楼面地价，综合地价和工业地价为地面地价，其中综合地价为商服、住宅、工业三种不同用途地价水平值的加权平均值，而非综合用途土地价格。

2.地价内涵主要设定为：

（1）估价期日：统一设定为2020年12月31日。

（2）土地使用权年限：商服用途40年，住宅用途70年，工业用途50年（其中深圳市设定为30年）。

（3）土地开发程度：按各地价区段内平均土地开发程度分别设定。

（4）容积率：按各地价区段的设定容积率测算。