建立完善监管机制，佛山南海这样规范集体土地开发经营
集体经营性建设用地是产业项目的重要用地来源。鉴于现有房地产开发、商品房经营等有关规定仅适用于城市规划区范围内国有土地房屋经营，集体经营性建设用地的开发经营常常面临无法可依的困境，且部门监管职责不清，由此导致“商改住”“以租代售”等违规建设、违规经营的诸多开发经营乱象。
为此，佛山市南海区制定出台了《农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法》（以下简称《办法》），从源头上对集体经营性建设用地入市交易、开发建设、房屋经营等多个环节建立监管机制，进一步填补集体土地开发经营监管的空白，以此提升农村集体土地产业项目质量，维护农村集体、开发单位各方合法权益，促进城乡融合发展。 明确分工 强化各部门和农村集体的监管职能 《办法》明确了南海区直相关部门、镇政府（街道办）、村（居）集体经济组织等有关部门及单位的工作职责。为了强化属地管理，明确各镇政府（街道办）需成立监管小组，具体负责辖区内集体经营性建设用地项目的行政监管，政府职能部门既要服务靠前，也要监管到位。同时，创造性地建立了村级监管责任制度，明确村（居）民委员会、村（居）集体经济组织作为村级监管责任主体，须与开发单位签订农村集体经营性建设用地项目监管协议，并负责项目日常巡查和监管，通过以民事约定的方式明确土地开发经营要求，能够促进集体土地高效利用，有效保障村（居）集体的合法权益。 建立制度 创新集体建设用地管理模式 《办法》参照国有土地管理模式，对集体经营性建设用地入市管理建立四个方面的制度。 竞买资金审查制度 对于出让方式入市的，竞买人须提供不低于出让起始价款金额的资金证明；以出租方式入市的，竞买人须提供不低于五年租金总额的资金证明。 项目监管协议制度 所有入市项目，都需要农村集体、开发单位、镇政府（街道办）签订项目监管协议，约定入市地块的土地用途、规划条件、工程建设、开竣工时间、房屋销售（租赁）要求、房屋出租合同报备要求、知情书签订要求以及违约责任等全程监管内容。 合同备案制度 对于可销售的产业载体，开发单位与购买者签订销售合同后，需向住建水利部门办理合同登记备案手续；对于房屋租赁（转租），开发单位须将租赁项目情况向镇政府（街道办）监管小组报备，并将房屋租赁合同提交农村集体经济组织进行审核并备案存档。 律师团队协助监管制度 村级监管责任主体应聘请律师事务所，协助对农村集体经营性建设用地及房屋开发经营中存在的违约行为进行监管并追究责任，保障自身合法权益。 严格审批 从源头加强入市管理力度 一是由区级审批入市项目。与以往根据土地面积划分区、镇审批权限的做法不同，《办法》明确所有入市项目均由镇级初审、区级终审，并通过区公共资源交易中心进行交易，以加强入市项目的统筹力度。另外，按照上级部门指示，农村集体经营性建设用地入市方式将逐步调整为以出让为主，相关操作性文件正在制定中。 二是明确入市面积标准。为推动集体土地连片开发，促进土地节约集约利用，根据不同分区，确定入市地块面积标准：在产业集聚区内土地面积小于30亩的地块、在非产业集聚区内土地面积小于5亩的地块，均不得单独入市；在划定腾退区内的地块不得入市。 三是严控商服项目入市。鉴于当前商服项目接近饱和，《办法》只允许四类商服项目入市，包括：城市更新联动改造项目；城市更新混合开发项目；镇（街道）集体土地整备中心拟入市的集体经营性建设用地项目；用于建设农贸市场、幼儿园、加油（氢）站、集中式员工租赁住房等公共服务设施的商服集体建设用地项目；换言之，酒店、旅馆、公寓等商服项目不得以农村集体经营性建设用地入市。
粤公网安备 44010602008065号
