一、制定背景

为进一步规范中山市城市更新管理工作，有序促进城市更新，结合中山市实际，对2018年、2019年出台的政策进行了全面梳理和修订，制定《中山市城市更新管理办法》（以下简称《办法》），修正和诠释城市更新的概念，对城市更新的流程作进一步规范和明确。

二、主要内容

本《办法》共五章三十一条，包括总则、工作流程、政策保障、法律责任、附则五个方面内容。主要内容如下：

（一）总则部分。主要阐述了指导思想、工作原则、规划管理、计划管理、改造分类、实施方式、职责分工、资金保障等。

（二）基本流程。城市更新基本流程总体分为“片区策划”“项目实施和监管”两个环节，其中“项目实施和监管”可以细分为项目实施和实施监管两个工作阶段。

（三）政策保障。主要包括用地保障和行政司法保障两方面。

（四）法律责任。主要明确市场主体责任和政府相关部门及其工作人员责任两个方面。针对市场主体责任方面，《办法》强调对“以欺骗、贿赂等不正当手段”的处理规定，除依法依规追究责任外，明确相关批准机关有权收回项目改造权，并追究由此造成的经济损失。

（五）附则部分。主要明确相关适用范围和施行规定。

三、重点条款解读

（一）关于基础数据调查。

开展基础数据调查的主要目的，是为后续项目经济测量提供准确数据依据。基础数据调查的内容主要为拟改造片区内的土地、房屋、人口、历史文化遗存、公益性设施等现状情况。
调查主体根据拟改造片区所在区域进行区分：石岐、东区、西区、南区和岐江新城规划区内等重点范围，由市城市更新局组织属地镇街政府开展；前述区域以外的，由市城市更新局指导属地镇街政府开展。基础数据调查结果由市城市更新局统一入库管理，并按规定公开。

（二）关于项目开发量测算。

开发量测算是项目经济平衡的核心内容。城市更新单元内的开发量建设量包括基础开发量和允许开发量。基础开发量主要考虑项目自身改造成本及其承担的公益性设施建设成本，该部分不计收土地出让价款，每个项目的基础开发量可通过后续配套出台的测算规则相应计算确定。允许开发量是在城市密度分区的管控下通过城市设计确定。允许开发量与基础开发量部分的差额，通过公开竞价方式确定应缴交的土地出让价款。经测算允许开发量等于基础开发量时，认为项目仍属经济可行的。　

（三）关于用地贡献规定。

为加快补齐基础设施和公共服务设施短板，《办法》明确除改造为工业用途或非经营性用途的项目外，全面改造项目须分类无偿移交政府建设用地，或者以幢、梯或层为基本单位无偿移交建筑面积。其中：
1. 按城市更新单元规划实施的项目，无偿移交建设用地面积不小于项目总用地面积的15%，且不小于3000平方米；按前述比例计算用地面积小于3000平方米的，应当改为无偿移交不少于项目计容总建筑面积10%的建筑面积。该种情形，移交建设用地优先于移交建筑面积。
2. 按现行控制性详细规划实施的项目，无偿移交建设用地面积不小于项目总用地面积的15%，且不小于3000平方米；或者无偿移交不少于项目总计容面积10%的建筑面积。该种情形，结合项目用地实际，可以二选一。
此外，为与中山市土地公开出让的现行政策衔接，《办法》明确，对按现行征收及存量建设用地收储政策实施政府整备后改造的情形，按照中山市国有建设用地公开出让有关公建设施配建和移交规定执行。

（四）关于支持土地整合。

为促进土地整合，逐步解决碎片化用地问题，《办法》结合省政策提出了三条支持措施：
1. 改造范围内多宗用地，允许参照《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）第（七）条规定，将房地产相关权益转移到单一主体实施改造，并明确原房地产权利人凭经批准的改造方案，可以按照《广东省“三旧”改造税收指引（2019 年版）》（粤税发〔2019〕188号）有关规定免征增值税、土地增值税。为促进土地整合，《办法》还明确，村企合作改造的，村集体名下的国有用地，可以通过市公共资源交易平台公开遴选合作企业，并参照前述规定将房地产相关权益转移到该村集体与合作企业约定的单一主体实施改造。
2. 结合中山市历史用地情况，为促进土地整合，明确在符合规划、权属清晰、土地证载面积不增加的前提下，经相关土地权利人同意，允许对项目建设用地界线进行适当调整。但为规范操作，参照省政策关于“三地”占主体地块比例的规定，要求调整前后界线范围重合度应达到97%以上。
3. 根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）有关规定，明确位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可凭经批准的改造方案，由相关村集体和政府联合一并打包供应、确定土地使用权人，实行统一规划、统一改造。

（五）关于土地供应方式。

《办法》结合省政策规定，明确城市更新项目的国有建设用地供地方式主要包括：
1.政府整备后供应为住宅、商服、工业等经营性用途的，采用公开方式出让土地使用权。
2.除第1种情形外，边角地、夹心地、插花地或者通过公开遴选市场主体统一实施改造的项目用地，可以采用协议方式出让。需要强调的是，为规范土地后续开发经营，《办法》要求属完善历史用地手续后供地、原权利人为自然人的，应供地到该自然人为股东且股份比例与用地协议约定比例一致的项目公司。
3.符合国家《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定的，可以采用划拨方式供地。