日前，梅州市政府印发通知，从今年6月1日起正式实施《梅州市“三旧”改造实施办法》（以下简称《办法》）。《办法》进一步健全了我市“三旧”改造管理机制和政策体系，政策优惠力度更大、覆盖面更广，同时在创新规划管理制度、地价计收、产业扶持、连片改造、容积率奖励、土地置换等方面进一步释放红利。

　　梅州市曾于2010年颁布《梅州市关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》《梅州市“三旧”改造实施细则》，政策明确了改造模式、改造流程及历史用地的处理等内容。但经过近九年时间的实践，该政策的部分内容已无法有效指导实际项目的开展。为适应新时代政策环境变化趋势，进一步规范我市“三旧”改造工作，促进土地节约集约利用，梅州市起草出台《梅州市“三旧”改造实施办法》。

　　根据《办法》，市、县（市、区）人民政府将成立“三旧”改造工作议事协调机构，统筹、协调“三旧”改造工作，自然资源管理机构为“三旧”改造主管部门，负责“三旧”改造的具体工作。同时，优化了“三旧”改造标图建库标准、要求，创新了三旧”改造项目的规划管理制度；明确了“三旧”改造项目集体土地转为国有建设用地的审批程序，以及“三旧”改造项目中涉及历史用地完善手续的分类处理。

　　《办法》明确了“三旧”改造项目的改造模式，规范和细化改造流程，公益性用地移交比例与程序。其中旧村庄改造分为政府实施改造、自主改造和合作改造三种改造模式，旧城镇、旧厂房改造分别分为政府主导和自行改造两种模式。《办法》明确规定，涉及工改经营性用途的自行改造项目，需将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府。

【政策解读】

深入推进“三旧”改造，解读最新政策亮点

　　当前，梅州土地资源供需矛盾十分突出，在新增建设用地逐年减少的大背景下，实施“三旧”改造将是盘活存量建设用地的重要途径之一，也是拓展城市建设空间的新途径。因此，出台《梅州市“三旧”改造实施办法》（以下简称《办法》），进一步理顺“三旧”改造相关模式和操作流程，非常有利于推进我市“三旧”改造工作，有效释放大量闲置土地，提高土地利用效率，保障城市发展的用地需求。

　　完善收益共享机制，保障社会公共利益

　　“三旧”改造涉及的利益主体众多，理顺“三旧”改造范围内相关利益主体的利益关系，制定公平合理的土地出让金计收标准和收储补偿标准，一方面有利于完善各利益主体土地增值收益共享机制，促进经济效益和社会效益的协同提升和经济社会的全面可持续发展，另一方面可以逐步化解我市多年来土地历史遗留问题，有效规范土地管理秩序，加快理顺土地矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。

　　《办法》规定，自行改造的工改经营性项目需无偿移交15%的公益性项目用地。此举将有利于补齐城市基础设施的短板，完善城市功能，改善民生，实现我市高质量、全方位的发展。

　　《办法》还明确，要根据项目类型差异化制定地价计收与补偿标准。“工改工”改造项目在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限的情形下，不计收地价款。“工改商”类项目，按照新用途市场评估价减去原用途市场评估价后差额的40%计收地价款。旧村庄、旧城镇改造按照土地市场价格的20%计收地价款。

　　创新规划管理制度，推动旧改工作落地

　　《办法》明确，三旧”改造单元规划可作为项目实施依据。“三旧”改造涉及控制性详细规划未覆盖的区域，可由自然资源主管部门组织编制“三旧”改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为控制性详细规划实施。“三旧”改造涉及控制性详细规划调整的，可参照控制性详细规划修改程序批准“三旧”改造单元规划，覆盖原控制性详细规划。这一制度的创新，一是推动解决了修改控制性详细规划程序复杂、耗时长的问题；二是适当放宽了规划修改门槛，推动解决了部分用地因不符合规划而无法实施改造的问题。

　　更多优惠支持连片改造，配套产业扶持措施

　　为鼓励全市利用“三旧”改造政策积极发展产业，针对连片改造项目，本办法制定了多种优惠措施，一是允许原属于同一国有土地使用权宗地整体入库和“三地”修改土地利用总体规划一并纳入改造范围、鼓励连片项目混合开发和建设连片改造示范区等；二是允许对100亩以上并提供公益性设施或城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的旧城区整体连片改造项目，可在原批准控制性详细规划容积率的基础上增加10％的容积率奖励；三是在符合规划、权属清晰、双方自愿的前提下，允许“三旧”改造项目用地之间或“三旧”用地与相邻的其他存量建设用地进行空间位置和权属互换。

　　与此同时，《办法》明确，支持“工改工”项目建设不超过总建筑面积15%的配套用房。对于旧城镇、旧村庄改造的复建安置房项目，可依据棚户区改造政策，按照复建安置“建一免一”的原则，减免城市基础设施配套费，并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。