目前，不动产登记相关法律法规仅规定了违法登记行为，未有相关诚信激励及失信惩戒措施依据，且不动产登记机构作为确认设立、变更、转让、消灭不动产权利的行政机关，根据《不动产登记暂行条例》第三十一条的规定，并无行政执法权，仅享有对伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明依法予以收缴的职能。因此，失信惩戒措施涉及对权利人的权利限缩，必须在有法有据的前提下谨慎开展，否则将面临非法行政的风险。根据《国务院办公厅关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》文件要求，行政机关认定失信行为必须以具有法律效力的文书为依据，其中生效法律文书、行政决定书以及法律、法规或者党中央、国务院政策文件规定可作为失信行为认定依据的其他文书可作为认定失信行为的依据。然而，不动产登记机构是直接面对面与办证群众交流的窗口部门，实施的行政确认行为具有很强的即时性，一项制度具有实操性至关重要，上述失信约束制度措施还应进一步转化为能够指导业务开展的实际操作，包括登记机构何时可以将何种行为认定为登记失信行为并采取何种限制措施，进一步形成登记领域失信惩戒制度，给相关工作开展提供政策法律依据。

　　根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构对登记过程中发现的伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明行为开展收缴或报警认定处理。因此，为避免违法披露个人信息，在建立良好有序的不动产及各领域诚信体系共享互通机制基础上，以依法依规为前提，将不动产领域认定的联合惩戒主体限缩在经法院、公安机关确认失信事实的登记主体，仅对经人民法院、公安机关等司法机关确认的以虚假身份、材料，伪造变造证书证明办理不动产登记的失信人员推动市信用公开平台，开展对失信人员的联合惩戒。

　　在高质量、高标准、高水平促进营商环境建设的社会体系框架下，“告知承诺制”是普遍高效的登记服务手段，形成承诺跟踪措施是优化登记服务的制度保障。实施失信行为惩戒措施，可考虑将未按承诺履行相关义务的行为主体给予失信期限内不可享受不动产登记“绿色通道”“容缺受理”“告知承诺”等优化服务，按最长登记时限或只允许失信主体通过现场提交资料的方式办理登记业务等惩戒措施。然而，目前未有相关依据支撑登记机构对失信人员采取上述惩戒措施，如以登记暂行条例中最长三十个工作日作为登记时限作为惩戒措施，涉嫌违反《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》《广东省人民政府办公厅关于印发广东省压缩不动产登记办理时间实施方案的通知》关于“全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内”“全省……实现一般登记3个工作日内、抵押登记1个工作日内办结”的政策要求，登记机构将面临登记程序不当的诉讼风险。因此需严格设立失信行为范围及惩戒措施机制，限缩在政策法律标准内，有效保障登记安全的同时防范登记风险。

　　在建设信用体系建设成熟时，应适当拓宽告知承诺制的运用场景和范围。目前，不动产登记领域针对小微企业证明、被继承人死亡时已满80周岁穷尽取证途径无法提交提交被继承人父母死亡证明等事项采取“告知承诺制”。在更多场景运用“告知承诺制”是营商环境优化方向，登记机构在考虑合法合理的前提下，对外公布“告知承诺制”的更多适用情形。

　　信用信息救济措施是信用体系建设的制度基础，包括信用异议、信用修复及其他监管措施，保障信用主体合法权益。第一，失信主体在失信认定阶段的失信信息的真实性、准确性有异议的准予提出异议，异议成立则不视为失信主体；第二，失信行为信息记录期间，信息主体可依照规定的程序和条件提出信用修复申请，对符合信用修复条件应当及时予以信用修复，重新享受登记绿色服务。第三，定期核查一定比例的信用履约情况，并采取相应的信用反馈措施。通过信用信息救济监管，实现登记信用信息事前审查，事中跟踪，事后监督的全流程反馈，夯实登记信用体系建设的基础。