问题1

问：一块土地取得10几年了，现状仍然是空地。目前拿来申请抵押登记，我们能否受理？相关闲置土地认定部门并未对改地块启动闲置认定程序，即未正式认定为闲置土地。如果不能受理，我们依据哪条出具不予受理通知书或不予登记通知书？

答：您好，对于您反映的问题：1.根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十四条规定：“国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。”、《不动产登记操作规范》1.1.2规定：“不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。”、《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发﹝2019﹞8号）要求“闲置土地信息应当通过共享交换平台提取，不得要求申请人重复提交。”和《不动产登记操作规范》14.1.5规定了申请抵押权首次登记时应提交的材料，并不包括闲置土地信息。2.综上法律法规，对于空置过久（一般自获取使用权超过2年）的国有建设用地抵押登记，建议通过共享交换平台向自然资源部门获取土地是否闲置的信息。在确定没有闲置后，再按照《不动产登记操作规范（试行）》的相关规定办理。

问题2

问：个人取得国有划拨土地使用证，一、自建成房屋，房屋只有规划许可证，但没有竣工验收的手续。二、90年初自建成房屋，房屋没有任何手续。 请问上述情况如何进行房地一体的不动产登记发证？若房实在无法补办手续，是否可以换发纯土地的不动产权证？

答：您好，对于您反映的问题：1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”因此，对于在国有建设用地上已建成房屋的，需按照房地一体不动产登记进行登记发证。2.对于未完成规划验收的，可根据自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）第三条：“关于未通过建设工程规划核实的问题。对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记，对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经地方人民政府同意后，自然资源主管部门按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的，自然资源主管部门可以对符合规划的部分先行核实,并出具规划核实意见。”的规定办理。3.对于未完成竣工验收的。由于竣工验收属于住建部门管理职能，建议向属地住建部门咨询办理。4.根据《不动产登记暂行条例》第七条：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，建议您向属地登记部门咨询或办理具体业务事宜。

问题3

问：自建房的定义是什么？有相关法律规定吗

答：您好，对于您反映的问题；自建房是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工，合法建造的房屋和建筑。自建房的概念是相对于商品房而言，区别于房地产开发企业建设以对外销售为目的的商品房，目前尚没有明确的法律定义。

问题4

问：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订)第四十四条，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。但《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）第四点第十二款，明确指出：以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。请问划拨取得，地上无建筑物的国有建设用地使用权能否抵押，两个文件之间是否冲突？

答：您好，对于您反映的问题；1.两份文件不冲突，因为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于现行有效的行政法规，而《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）属于规范性文件，该规范性文件是根据《暂行条例》相关规定制定的。2. 按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条：“　符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”符合上述条件的划拨用地可以办理抵押登记。3.根据《不动产登记暂行条例》第七条：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，建议您向属地登记部门咨询或办理具体业务事宜。

问题5

问：某人的宅基地使用权于2000年之前取得，未办理房屋所有权。现要买卖给第三方（第三方为土地所在村集体成员），请问是否允许宅基地纯土地买卖？如果允许，需要提供哪些登记材料？

答：您好，对于您反映的情况：1.根据《民法典》第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”、《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。……”、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）第五条“鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”中规定：“……在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。”2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条　：“因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；（五）其他必要材料。”3.综上法律法规，宅基地使用权转让的受让人需符合相应条件，建议您向当地农业农村主管部门关于宅基地管理的相关规定，确认申请人提交的宅基地使用权转让行为合法、有效后，再依申请为其办理转移登记。