听证代表听取了《广州市2020年国有农用地、集体建设用地及农用地基准地价成果》的政策背景和依据、基本概念和价格内涵、技术路线、工作程序、价格水平、评估应用等情况介绍，就基础数据来源、用途分类标准、修正体系架构、与城市更新及规划的衔接、成果的应用及完善方向等问题进行了深入质询和充分探讨，同时提出了进一步修改完善的意见。广州市规划和自然资源局将根据听证代表的意见，对成果进行修改完善。

基准地价的概念

基准地价是在土地利用总体规划确定的用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照不同用途分别评估，并由政府确定的，于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。基准地价作为正常市场供需状况下的土地价格，反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势，是国土资源管理形势分析的重要基础数据，是政府宏观调控土地市场的重要手段之一。

基准地价编制的依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”以及《广东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程> 和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（粤国土资利用发〔2015〕90号）“市、县原则上必须每2到3年更新一次基准地价”的规定，基准地价定期更新是政府部门一项常规性工作。广州市国有农用地基准地价已于2018年完成成果首次编制，此次为更新成果。广州市集体建设用地及农用地基准地价为首次进行成果编制，后续将按规定逐渐纳入制度化、规范化更新轨道。

基准地价编制过程和作用

本次基准地价编制工作过程，是按照《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》的技术要求，经过外业调查、资料收集、内业评估、意见征询、成果编制、专家论证、成果验收和公开听证等程序，对项目成果进行不断修改完善，并最终上报市政府审批，确定公布实施。

国有农用地基准地价成果编制有助于显化维护国有农用地资产，切实防止国有资产流失，促进国有农用地的有序流转，实现土地资产的利益最大化，规范国有农用地资产管理及土地市场化建设。

集体建设用地及农用地基准地价成果编制，健全了广州市公示地价体系，有助于充分发挥市场配置土地资源基础性作用，及时反映集体土地流转价格的动态变化，规范集体土地流转的市场秩序，进一步强化广州市土地资产管理。

本次基准地价成果的重要内容

一、国有农用地基准地价更新内容

1．调整价格基准日。广州市价格基准日统一由2017年11月1日更新为2020年1月1日。

2.调整工作对象范围

细化国有农用地范围，在2017年国有农用地基准地价成果基础上剔除国有林场、农场红线范围内的集体权属部分农用地，广州市2020年国有农用地基准地价评估对象范围23140.39公顷，比2017年国有农用地基准地价成果减少8458.12公顷。

3.调整基准地价内涵

（1）各用途地价内涵界定增加市场特征：公开竞争市场条件。

（2）耕地、园地、林地、坑塘水面和设施农用地价格内涵设定中基本设施状况增加种植或养殖制度，如耕地、设施农用地的种植类型为蔬菜，园地的种植类型为荔枝或龙眼，坑塘水面的养殖类型为四大家鱼或对虾，林地的种植类型为经济林。

（3）草地（其他草地）、内陆滩涂和沿海滩涂地价内涵设定中基本设施状况调整为现状尚未开发需要改造达到耕地作用条件或养殖条件，设定宗地外道路通达。

4.调整各用途土地级别划分数量

本次沿海滩涂级别划分数量由2个级别调整为1个级别，其余用途的级别划分数量均与现行基准地价一致，其中耕地、园地、坑塘水面均划分4个级别；林地、草地均划分3个级别；设施农用地和内陆滩涂均划分2个级别。

二、集体建设用地基准地价主要内容

本次集体建设用地基准地价为首次编制，价格基准日2020年1月1日，评估范围为广州市全域，评估用途包含集体商服用地、集体住宅用地（宅基地和集体租赁住房用地）、集体工业用地，地价表现形式分为级别基准地价和区片基准地价，其中集体商服用地、集体住宅用地均划分11个级别，集体工业用地划分8个级别。同时，基于级别成果共划分1454个地价区片，其中集体商服用地划分507个区片、集体住宅用地划分521个区片、集体工业用地划分426个区片。

三、集体农用地基准地价主要内容

集体农用地基准地价为首次编制，价格基准日、用地类型和基本设施状况设定与国有农用地基准地价的地价内涵一致。与国有农用地基准地价的差别体现在：

1.市场特征：在平稳正常情况、特定市场条件下。

2.价格类型：土地承包经营权。

3.土地承包经营年期：耕地、园地、坑塘水面、设施农用地、沿海滩涂及内陆滩涂均为30年、草地为50年、林地为70年。

4.级别数量：耕地、园地、坑塘水面划分4个级别，林地、设施农用地、草地划分3个级别，内陆滩涂划分了2个级别，沿海滩涂划分1个级别。

地价水平分析

一、国有农用地

广州市各类型用途国有农用地的整体地价水平为：耕地（水田）8.41万元/亩、耕地（旱地）7.43万元/亩、园地5.94万元/亩、林地3.49万元/亩、坑塘水面8.42万元/亩、设施农用地10.79万元/亩、草地3.56万元/亩、沿海滩涂3.73万元/亩、内陆滩涂3.54万元/亩。

二、集体建设用地

由于在成本及税费、流转市场范围、土地权能等方面存在差异，集体建设用地基准地价水平与现行国有建设用地基准地价有一定差距，本轮广州市集体建设用地基准地价整体地价水平为商服用地3537元/平方米（首层楼面地价），宅基地1202元/平方米（平均楼面地价），租赁住房用地1696元/平方米（平均楼面地价），工业用地594元/平方米（地面地价）。

三、集体农用地

由于在流转市场范围、融资难度等方面存在差异，集体农用地基准地价水平与国有农用地基准地价有一定差距。广州市各类型用途集体农用地的整体地价水平为：耕地（水田）5.02万元/亩；耕地（旱地）4.61万元/亩；园地3.98万元/亩；林地3.58万元/亩；坑塘水面5.84万元/亩；设施农用地7.01万元/亩；草地3.26万元/亩；沿海滩涂2.8万元/亩；内陆滩涂2.65万元/亩。