电白区、各县级市国土资源局，茂南区国土环境和城乡建设局，滨海新区、高新区、水东湾新城分局，机关各科室、事业单位：

　　为支持实体经济发展，有效降低制造业企业用地成本，促进工业用地节约集约利用，根据省厅《关于抓紧落实实体经济支持政策的通知》（粤国土资利用函[2018]526号），结合我市实际，特制定本工作指引。

　　附件:《支持实体经济发展用地政策实施工作指引》

　　茂名市国土资源局

　　2018年5月8日

　　支持实体经济发展用地政策实施工作指引

　　为积极推进供给侧结构性改革，有效降低制造业企业用地成本，促进工业用地节约集约利用，根据省政府《关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施的通知》（粤府[2017]90号）、省国土资源厅《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字[2017]2号）、《印发〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）〉的通知》（粤国土资规字[2017]3号）和市政府《关于印发茂名市市辖区土地征收、国有土地储备及经营性土地使用权出让管理暂行办法的通知》（茂府[2013]81号）和《关于印发茂名市降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施的通知》（茂府规[2017]9号）等文件精神，结合我市实际，特制定本工作指引。

　　一、降低企业用地成本

　　（一）年度建设用地供应计划充分保障工业用地供给

　　为充分保障工业用地供给，各县（市）在制订年度国有建设用地供应计划时，根据当地经济发展、工业用地需求等情况，根据城乡规划主管部门和国土资源主管部门划设的工业用地控制线，优先保障工业用地供应，稳定工业用地总规模。

　　（二）保障制造业企业用地指标

　　市经信部门确认的先进制造业项目以及符合解决城市重点制造业企业用地历史遗留问题要求的用地，属工业园区范围的，直接安排园区专项用地指标；不属工业园区范围的，由市统筹优先安排新增建设用地计划指标。

　　（三）确定优先发展产业用地出让地价

　　纳入《广东省优先发展产业目录》且用地集约（容积率和建筑面积系数超过国家规定标准40%以上、投资强度增加10%以上）的，土地出让底价可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。

• 鼓励工业用地弹性出让

　　1、出让年限

　　鼓励灵活采用弹性年期出让工业用地，最高不得超过50年。

　　2、出让底价修正

　　采用弹性年期出让供应工业用地的，可按照实际出让年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数。具体为：

　　年期修正系数：实际出让年期÷50年

　　出让底价参考=50年期市场评估价×年期修正系数

　　属优先发展产业且用地集约的，土地出让底价=50年工业用地最低标准×年期修正系数×70%。

• 鼓励工业用地租赁

　　1、租赁年限及方式

　　土地租赁期限最长不得高于20年，工业用地租赁方式需参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第二十七条执行；相关工作按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发[1999]222号）和《合同法》执行。

　　2、租金

　　租金起始价按土地市场评估价作为重要参考，原则上按年或年的整数倍收取。

• 鼓励工业用地先租后让、租让结合使用

　　1、先租后让

　　（1）使用年限

　　先租后让土地使用年限原则上不得超过20年。通过招拍挂方式取得土地使用权，先租后让年限按“2+3+N”原则确定，其中2年为基建租赁期，3年为投产租赁期，N年为出让期。对于国家、省、市重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，最高不超过50年。

1. 土地价款

　　出让底价参考=（租赁期+出让期）÷50×50年市场评估价。

　　租赁期租金=（租赁年期÷50年）×成交价，原则上按年或年的整数倍收取。

　　出让期地价=成交价-租金。

　　2、租让结合

　　（1）使用年限

　　租让结合土地使用年限原则上不得超过20年。对于国家、省、市重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，最高不超过50年。

　　（2）土地价款

　　出让底价参考=实际使用年限÷50年×50年市场评估价

　　出让部分地价=出让部分占总面积比例×成交价

　　租赁部分地价=租赁部分占总面积比例×成交价，按实际租赁年限收取

　　（七）使用期限届满续期

　　1、出让、先租后让或租让结合使用期届满续期

　　（1）土地出让或租赁期届满前3个月内，由用地单位向出让（租）方提出续期申请。出让（租）方应组织同级规划、发改、经信、商务、环保等部门进行土地续期使用评价，经评价符合续期使用条件的，可采用协议出让方式续期。

　　（2）以先租后让方式供应的工业用地，租赁期满且经有关单位评估达到合同约定条件的，如出现其他单位对该用地提出用地申请的情况，在同等的出让金、投资强度等条件下，优先将原租赁企业确定为受让方。

　　2、租赁期届满

　　租赁期届满前3个月内，由用地单位向出租方提出续期使用申请，符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，可以协议租赁方式续期使用。根据《合同法》第214条，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年；第236条，承租人继续使用租赁物，出租人没提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；租赁期和续期使用期限之和不得超过法律规定的工业用地出让最高50年。

　　3、续期土地价款

　　续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准；属优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别向对应工业用地最低价标准的70%执行。

　　4、届满未获续期批准

　　（1）出让及租赁期届满，用地单位未按规定申请续期续期申请未获批准的以及因公共利益需收回土地的，到期后自然终止合同，依法收回土地。

　　（2）先租后让的土地，土地受让方提出验收评估申请，经验收评估未达到合同约定要求的，整改期满后仍未达到的，由土地出让方无偿收回土地使用权及其他地上建筑物、构筑物及其他附属设施。

　　二、工业用地供应的办理程序

　　（一）市辖区、三大平台储备工业用地供应

　　1、市辖区、三大平台内独立选址项目用地和工业用地（国家、省、市重点项目及重点地块除外）出让，按照属地管理原则，由市辖区、三大平台组织出让和办理用地手续并全额享有出让收益。

　　2、市辖区、三大平台拟设定产业要求、容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率、弹性出让年限等作为工业用地出让条件的，按照《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字[2017]2号）和《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》粤国土资规字[2017]3号有关要求执行。

　　（二）市本级储备工业用地供应

　　1、市土地开发储备中心书面委托市国土资源局供地，可根据用地规划用途、是否重点项目、行业主管部门建议等，书面提出可包含但不限于产业要求、容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率、弹性出让年限等作为出让条件。

　　2、编制供地方案

　　市国土资源局受市土地开发储备中心书面委托后，根据城乡规划部门出具的规划设计条件和土储机构委托函制订出让方案，经局业务会审会议研究通过后，报市土地出让集体决策领导小组研究。

　　3、集体决策

　　市土地出让集体决策领导小组对出让方案涉及的出让方式、供应年期、起始价、底价、竞买保证金、资信证明、出让条件等集体研究。各成员单位根据行业主管职责对工业用地提出控制指标、建设标准、产业要求、容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率、节能、环保、弹性出让年限等作为土地出让条件的，要按照“谁提出、谁监管”的原则，由提出关联条件部门负责监管和监督，并适时通报国土资源部门。竞买申请人报名时必须向市公共资源交易中心提交相关使用要求的承诺书，作为国土资源主管部门签订土地出让合同的前提条件和关联部门的监管依据。出让条件一经领导小组会议集体研究确定，原则上不得变更。

1. 实施出让

　　市国土资源局根据会议决策成果及市政府会议纪要，书面委托市公共资源交易中心实施公开出让。土地成交后，土地竞得人凭成交确认书等资料向国土资源部门申请办理用地手续。

　　5、合同签订及不动产登记

　　根据竞得人申请，国土资源部门与竞得人签订出让合同，将关联条件和监督部门等内容列入合同补充条款并由竞得人履行。对租赁土地的，承租方可凭土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押；对先租后让使用土地的，竞得人缴清全部土地价款的，方可办理不动产权属证书。

　　6、批后监管

　　（1）以出让（租赁）或租让结合方式使用土地的，土地竞得人在签订出让（租赁）合同后，相关手续的办理程序按照现行规定执行。

　　（2）以先租后让方式使用土地的，土地竞得人应在每个阶段租赁期届满前3个月向出让（租）方提出验收评估申请。出让（租）方在接受申请后1个月内完成验收评估工作。达到合同约定要求的，竞得人可凭借验收评估合格证明向国土资源部门申请办理下一期土地租赁手续。

　　租赁期满后，经验收评估达标的，土地竞得人付清出让地价款后（即：成交价-租金），土地竞得人凭验收评估合格证明和土地出让价款缴付凭证，向国土资源部门申请办理出让期的不动产登记，领取不动产权证书。

　　（3）监管项目未能按合同约定开竣工的，按《闲置土地处置办法》进行处置。

　　三、支持工业企业盘活土地资源，提高利用率

　　（一）鼓励工业用地原址升级改造

　　传统工业企业转为先进制造业企业、以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期支持政策以5年为限，5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议方式办理。

　　允许在已备案的工业园区、工业集中区内的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割转让不超过总计容建筑面积的50%的建筑面积，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。

　　制造业企业工业物业竣工验收合格后，持相关报建资料，委托不动产测绘结构进行权籍调查，出具按幢、层等为基本单元的不动产测量报告书，持相关报建和不动产权籍调查资料向不动产所在登记机构申请办理国有建设用地使用权/房屋所有权的首次登记。

　　（二）工业用地提高容积率，不再征收土地价款差额

　　在符合土地利用总体规划、城乡规划、不改变用途的前提下，经批准后在工业用地、仓储用地上进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再征收土地价款差额。

• 支持和鼓励建设高标准厂房

　　在工业园区、工业集中区内的高标准厂房要按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让，可分割转让的建筑面积不超过总计容建筑面积的50%。

　　制造业企业工业物业办理国有土地使用权/房屋所有权首次登记后，持报建的规划方案，委托不动产测绘机构按幢、层出具不动产测量报告书，持不动产证书、规划方案和测量报告书向物业所在地不动产登记机构申请不动产变更登记。变更登记后，制造业企业持已分割幢、层的不动产证和受让方签订不动产买卖合同，持不动产证书、买卖合同到税务部门完税后，申请办理不动产转移登记。

　　四、着力解决重点制造业企业用地历史遗留问题

　　（一）优先安排用地指标

　　完善用地手续所需的土地利用年度计划指标优先安排。

　　（二）完善供地手续

　　对供地手续不完善的用地历史遗留问题，进行全面排查梳理，分门别类提出解决办法。

• 开辟绿色通道，加快办理不动产登记。

1. 设立专一的窗口岗位受理该业务。

　　2、重新设立办理该类业务流程，缩减办理环节，压缩办结时间。